惨不忍睹的土地市场……

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都知道今年的房地产市场塌了半边天，新房二手房成交量全部都断崖式下跌。

而比楼市成交更惨的是土地市场。

根据财政部的数据显示，2022年全国土地收入为66854亿元，大降23.3%，对比2020、2021年国有土地使用权出让收入分别为8.41、8.71万亿元。

全国来看，仅有上海陕西内蒙古实现了正增长。

其中广东、浙江下滑超过25%；山西、贵州、湖北、河南下跌超30%；新疆下跌41%；重庆下跌55%；天津土地收入大跌65%……

下半年银行恢复给房企授信融资，除了是救房企之外，更重要的是为了2023年的土地市场，在还没找到新的经济增长点之前，土地财政是绝对不能丢弃的。

另外超过8成的房企拿地也都集中在22城，对于房企来说，手里的钱本就不多，一丝风险都冒不起。

其实房企拿地就像我们普通人买房投资也是一样的，也是要看收益、要算账的。

这就导致了，房企集中在发达地区拿地，冷落了中北部的三四五线城市。

根据中指研究院的数据显示，2022年，50家代表企业拿地基本聚焦于三大城市群：长三角、大湾区和京津冀。

土地市场进一步分化。

不仅土地市场分化，就连房企之间也在分化，2022年大部分民营房企遭遇资金链危机，撑起土拍的只剩下城投和央国企。

2022年，22城集中供地，地方城投拿地金额占比达到42.0%，超过了央国企的37.4%，民企仅为15.8%、混合所有制企业该比为4.8%。

那些曾经全国布局的品牌民营房企，2022年除了龙湖之外，像恒大融创碧桂园世茂之类的，基本上消失在土地市场，这就导致大量的三四五线城市土地市场流拍，2022年的土地收入直线下跌。

虽然说2022年的土地收入还有66854亿元，这里几乎超过一半是城投拿地，对于地方来说就是左右到右手，不算真正的财政收入。

流拍、城投托底、央国企为主力……

这就是2022年土地市场最大的特征。

刚需收入下跌，对未来经济悲观自然不敢上车，房企同样也是，突然被断了融资渠道，再加上对接下来的市场信心不足。

包括之前行业老大万科还各种强调黑铁时代，把一些本来手里资金充裕的小房企都吓跑了，大家纷纷采取保守姿态。

土地市场则进一步下行冷却。

但我们知道房地产是一个整体的生态，每一环都息息相扣。

想要楼市整体好转，土地市场这一环绝对不能落下。

大家可以回想一下，前两年成都楼市的火热，还有2021年的重庆楼市，都是通过一场场火热的土拍，把热度传递到新房和二手房的。

现在土地市场死气沉沉，非常不利于楼市的回暖。

救房地产，势必要扶起土地市场。

高层也意识到这一点，最近已经在行动了。

2月1日，一份名为《自然资源部办公厅关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》（自然资办〔2022〕2728 号，2022 年 12 月 8 日）在网上流传。

文件内最吸睛的一句话是，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告。

其实也就是取消集中供地的意思。

不过有意思的是，今天自然资源部回应了。

首先承认了文件是自然资源部印发的，但补充说这个不是不是说取消集中供地制度，只是优化和完善供地政策。

不得不说高层说话真的是滴水不漏，通篇都在说没有取消，但通篇都告诉我们可以不用按照集中供地的规则进行了。

至此，从2021年开始的集中供地也算是告一断落吧。

事实上，去年就已经有的城市开始逐渐改为常态化供地模式了。

长沙市最早明确的，在供地云平台宣布“今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介”。

自此集中供地或淡化或取消消息不胫而走，越来越多城市逐渐跟进。

南昌直接提出2023年逐渐退出集中供地模式。

还有不少城市都将一年三次的集中供地增加至四个批次，包括北京、青岛、济南、上海、合肥、郑州、沈阳等。

今年1月份，天津直接在官网挂出一块涉宅地，也意味着之前的集中供地模式逐渐走弱。

对于地方来说，这实属无可奈何，被现实逼着走的。

集中供地政策最大的副作用在于，第一，它打破了房企的正常经营节奏。

房企的资金量本来就有限，要是拿地时间分摊在12个月，这便能大大缓解房企的压力。

但是集中供地的时间较为集中，大部分城市都是集中一两个月内进行，对于房企来说本来钱就不多，导致房企的资金链紧一步紧张，甚至错失了很多原先自在必得的“靓地”。

第二，破坏了市场的正常供给节奏。

在集中供地之前，每个城市都有自己的供地节奏，大家都能商量着来安排。

但是集中供地后，大家都在相同时间出让土地，房企肯定是优先考虑热点城市的，这就导致了城市土拍竞争恶化。

一些三四五线城市的土拍价格不断下行，流拍成为主流，土地市场形势低迷，导致对未来楼市预期也很低迷，形成了地价和房价的负反馈循环，地方土地财政受损。

总的来说市场行情好的时候，集中供地会使土地市场锦上添花，房企竞争下土地价格节节攀升，可是市场下行的时候，集中供地就是雪上加霜了。

这也是为什么现在没几个城市愿意执行集中供地的原因。

2023年，一切的楼市政策都是奔着救市去的，那些过去为了打压市场，不利于市场回暖的措施，未来都是一一取消掉。

集中供地也是其中之一。

随着房企融资逐渐恢复，尤其是至今没有暴雷的民营房企，今年大概率会恢复正常运营，重返土地市场也是指日可待的。

现在房企的元气还没有完全恢复，不敢说土地市场热度可以重返2021年上半年的高峰。

但总不会比2022年更差了，房地产市场同样如此。

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